买房时的赠送面积可能存在以下法律风险，需引起重视：
1. 违建拆除风险：若赠送面积是开发商违规拓展的（如将设备平台改造成卧室），可能被住建部门认定为违建，面临强制拆除。例如：某业主购买的“赠送”设备平台被规划部门认定未纳入审批，最终被拆除，损失近10万元装修费。
2. 产权纠纷风险：若赠送面积为公共区域（如楼顶露台），其他业主可能主张共有权，引发产权纠纷。例如：某小区开发商将楼顶露台“赠送”给顶层业主，其他业主起诉要求共享，法院判决露台归全体业主共有，顶层业主无法单独使用。
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买房时处理赠送面积问题，需避免以下常见错误操作：
1. 轻信口头承诺：仅依赖销售口头说的“赠送面积”，未写入购房合同，后期开发商违约时无书面证据维权。
2. 忽视规划审批：未核查赠送面积是否在规划许可证范围内，入住后发现是违建被拆除，造成经济损失。
3. 放弃面积实测：收房时未委托第三方测绘，默认开发商提供的面积数据，导致实际赠送面积与承诺不符却无法举证。
若您已出现上述错误操作，或对赠送面积的合法性存疑，建议及时向律师咨询，避免权益进一步受损。
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关于买房时的赠送面积是否算入建筑面积，核心要看其是否符合产权登记条件。以下为您分情况说明：
赠送面积通常不计入建筑面积（即房产证登记面积）。
1. 若赠送面积为“偷面积”（如违规拓展的飘窗、设备平台）：此类面积未纳入规划审批，无法办理产权登记，不算入建筑面积，且可能因违建面临拆除风险。
2. 若赠送面积为“半赠送/全赠送”的合规区域（如阳台、露台）：根据《房产测量规范》，封闭阳台全算面积，未封闭阳台按一半计算；若开发商“赠送”未封闭阳台的另一半面积，这部分不计入建筑面积，但需确认是否符合规划。
3. 若赠送面积为公共区域（如楼顶平台、绿地）：属于全体业主共有，不算入个人建筑面积，开发商无权单独赠送。
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针对“赠送面积通常不计入建筑面积”的结论，我们结合相关法律法规进行分析：
根据《房产测量规范》（GB/T
1
7986.1-2000）第
3.
2.1条：“建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高
2.20m以上（含
2.20m）的永久性建筑。”
若赠送面积为未封闭阳台的“赠送部分”，因未封闭阳台仅按一半计算建筑面积，“赠送”的另一半未纳入规范要求的“外围水平投影面积”，故不计入；若为违规拓展的设备平台，因未通过规划审批，不满足“具备上盖、结构牢固”等永久性建筑条件，也不计入。此外，《民法典》第274条规定公共区域归业主共有，开发商赠送公共区域的行为无效，该部分自然不计入个人建筑面积。综上，赠送面积通常不符合建筑面积的法定构成要件，不计入房产证登记面积。

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